【華譽思享】精細化時代地產(chǎn)商如何選擇景觀設(shè)計機構(gòu)？ ——四個維度與兩大標準
2019-07-02 05:30
一、景觀設(shè)計中，創(chuàng)造性為什么很重要？
這似乎無需回答。因為創(chuàng)造性是設(shè)計的生命。關(guān)鍵在于如何擁有創(chuàng)造性。在這方面，象Aecom、ACLA等國際機構(gòu)無疑值得信任。而國內(nèi)的領(lǐng)先機構(gòu)，亦在重點打造。以華譽為例，一方面，多年來一直努力從全球引進頂級國際機構(gòu)的金牌設(shè)計師，如住宅方面引進原星河灣的主創(chuàng)設(shè)計師、酒店度假產(chǎn)品方面引進香格里拉、麗茲·卡爾頓等酒店的主創(chuàng)設(shè)計師、商業(yè)地產(chǎn)方面引進迪拜國際生態(tài)塔、意大利文化中心等著名作品的主創(chuàng)設(shè)計師等；另一方面，又用專業(yè)的“六帽思考法”對組建的“全明星外籍團隊”進行“工作方式優(yōu)化”，用“創(chuàng)造性碰撞”進一步提升團隊的創(chuàng)造力。事實上，在創(chuàng)造力維度，華譽自2009年以來就瞄準Aecom、貝爾高林等世界頂級機構(gòu)，超越了與國內(nèi)公司的競爭。
二、可靠性為什么重要？
這個問題，地產(chǎn)商的經(jīng)管負責人最有發(fā)言權(quán)。在我們與“招保萬金”接觸的過程中，經(jīng)常聽到其苦惱——有些景觀設(shè)計公司——尤其是很多大牌的國際公司，在概念和方案階段，往往說得讓人“心花怒放”，而在實施階段，其結(jié)果卻讓人“啼笑皆非”，要么是在施工圖階段發(fā)現(xiàn)方案無法細化實施，要么是現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)實施出來的結(jié)果“面目全非”。在華譽，我們?yōu)榇藢ｉT采取了三項措施，一是方案階段的“模型化檢驗”，以確保方案是可以實施的；二是全過程的系統(tǒng)保障，通過反復檢查，最大限度地避免圖紙質(zhì)量中的錯漏；三是施工階段的“貼身服務(wù)”，以確保實施出來與方案“不走樣”。這樣，就使方案設(shè)計有可靠的“還原度”。實際上，我們與萬科、保利、富力、時代等很多公司的合作，都是從接手大牌國際機構(gòu)做不下去的項目開始的。
那么，地產(chǎn)商如何判斷景觀機構(gòu)的可靠性呢？有三個簡單的方法：一是審查其從前的設(shè)計實施后的實景圖片；二是看其已合作客戶的口碑；三是看其企業(yè)的管理水準，靠制度管理的企業(yè)會有穩(wěn)定的質(zhì)量，而完全靠人管理的企業(yè)，其質(zhì)量會波動較大。
三、配合度為什么重要？
溝通配合程度不僅會嚴重影響景觀方案的實施效果，在強調(diào)快速周轉(zhuǎn)的今天，還會影響工程進度。這方面，國際機構(gòu)的問題可能會更突出，因其在服務(wù)地產(chǎn)商時，通常只做到方案或擴初，存在“鐵路警察，各管一段”的問題，在現(xiàn)場服務(wù)方面存在固有的短板，再加上語言溝通的障礙和對加班的抵觸，國際機構(gòu)的配合度通常很難滿足客戶的要求。這也是國內(nèi)成熟的頂級地產(chǎn)商越來越少地選擇國際機構(gòu)的原因。關(guān)于配合度，我們?nèi)A譽的同事都熟悉16個字——“重在溝通，贏在現(xiàn)場。無縫對接，貼身服務(wù)。”惟其如此，我們在業(yè)內(nèi)有著數(shù)一數(shù)二的口碑。以近期的綠地某“形象工程”項目為例：自2013年12月3日接到任務(wù)，從方案設(shè)計到項目實施僅僅50天的時間，做出一個令雙方都滿意的“新日式園林”風格的公園，依靠的正是與甲方的“無縫對接貼身服務(wù)”。
四、經(jīng)濟性為什么重要？
在商業(yè)領(lǐng)域，無論何時，永遠需要“花更少的錢，辦更大的事”。用強大的預算做出好的景觀，需要地產(chǎn)商的實力；用較少的預算做出好的景觀，需要設(shè)計的能力。在地價持續(xù)上漲樓盤又限價銷售的背景下，經(jīng)濟性更凸顯獨特的價值。表面上，設(shè)計的經(jīng)濟性要看設(shè)計費；本質(zhì)上，最好的設(shè)計，看起來最貴，實際上免費；不好的設(shè)計表面上便宜，實際上昂貴。假設(shè)某項目占地10萬㎡，容積率為3，則建筑面積為30萬㎡，景觀面積按70%計，為7萬㎡，假設(shè)優(yōu)秀的景觀設(shè)計公司收費每平方多收5元，則設(shè)計費增加7*5=35萬元。但僅僅多付這35萬，卻能得到意想不到的額外價值——
1. 優(yōu)秀的景觀能提高項目售價100~300元／㎡，僅以單價增加100元／㎡計，則項目增加銷售額30*100=3000萬元；反之，平庸的景觀設(shè)計表面上便宜，實際上會降低項目售價，也可能減少3000萬銷售額。在成本一定的前提下，實際上增減的都是純利潤。
2. 優(yōu)秀的設(shè)計能有效減少造價成本，若設(shè)計優(yōu)化降低5%的造價，以每平方500元的造價計算，則減少工程成本500*7*5%=175萬元。自2009年起華譽就一直在進行地產(chǎn)景觀的“經(jīng)濟性”研究，探索出從方案設(shè)計到現(xiàn)場施工總計43種成本優(yōu)化方法。
所以，不算不知道，一算嚇一跳。一個10萬㎡的地產(chǎn)項目，一個好的設(shè)計表面上每平方多收5元，設(shè)計費增加才區(qū)區(qū)35萬元，因此可能帶來工程造價減少175萬元，銷售收入增加3000萬元。這尚未考慮糟糕的設(shè)計所帶來的風險成本和機會成本！
